Em agosto de 2026, a reforma de São Januário não está esperando uma nova lei para existir. A Lei Complementar 272/2024 já foi sancionada e regulamentada, a Sociedade de Propósito Específico exigida para a operação foi criada e o termo que autoriza a comercialização do potencial construtivo foi assinado com a Prefeitura. O ponto que continua sem solução é financeiro e comercial: o Vasco ainda não concluiu a venda do direito de construir que pretende usar como principal fonte de recursos para a obra.
Esse é o motivo pelo qual previsões anteriores para começar a reforma foram ficando para trás. O clube já trabalhou com janeiro de 2026, depois tratou o primeiro semestre como improvável e chegou ao segundo semestre sem uma data oficial para fechar São Januário. Em 25 de julho, a condução interna do projeto passou para um grupo de trabalho liderado por Alan Belaciano. Em 7 de agosto, Pedrinho voltou a discutir o potencial construtivo com a Prefeitura do Rio. Mesmo assim, a informação mais recente é que a comercialização continua sem avanço suficiente para liberar o início das obras.
O que já foi resolvido no caminho legal
A etapa política central foi concluída em 2024. A Lei Complementar 272, de 3 de julho daquele ano, instituiu a Operação Urbana Consorciada do Estádio de São Januário e criou o mecanismo que permite transferir a terceiros parte do direito de construir que não será utilizada no terreno do complexo. A norma também definiu áreas receptoras, contrapartidas, fiscalização e regras para impedir que o dinheiro da operação seja desviado para outras finalidades do clube.
Em dezembro de 2024, o Decreto Rio 55.511 regulamentou a lei e detalhou a execução da Transferência do Direito de Construir, conhecida pela sigla TDC. O decreto fixou em até 280 mil m² o potencial construtivo transferível que pode ser aplicado nas áreas receptoras, sujeito aos fatores e limites urbanísticos previstos na legislação. Também detalhou a atuação da Prefeitura, da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos, a CCPar, e da Sociedade de Propósito Específico.
Outro passo importante ocorreu em 23 de maio de 2025, quando os sócios do Vasco aprovaram a criação da SPE. Foram 3.059 votantes, com 2.315 votos favoráveis. A sociedade foi formalmente constituída em agosto de 2025 e passou a ser a estrutura responsável por receber, comercializar e administrar os direitos vinculados à operação.
Em 3 de outubro de 2025, Vasco e Prefeitura assinaram o termo definitivo de transferência do potencial construtivo. A assinatura eliminou uma dúvida que existia meses antes: se o clube já tinha ou não a autorização formal para colocar esse direito no mercado. Desde então, o obstáculo principal deixou de ser a criação do mecanismo jurídico e passou a ser a concretização das vendas.
O que está travando a reforma em 2026
O problema hoje é encontrar compradores com projetos imobiliários capazes de absorver o potencial construtivo nas áreas permitidas e em condições econômicas que façam sentido para todas as partes. Não basta uma incorporadora querer comprar um número abstrato de metros quadrados. Ela precisa ter, ou viabilizar, um imóvel receptor compatível com as regras urbanísticas e com o volume de potencial que deseja usar.
A SOD Capital teve preferência para negociar uma parcela muito grande da operação e estudava a utilização do potencial em terrenos da Barra da Tijuca. O acordo de exclusividade recebeu prorrogações, mas a compra não foi oficializada. Em 13 de fevereiro de 2026, a preferência terminou e o Vasco abriu a concorrência a outros interessados.
Nos meses seguintes, houve reuniões com empresas do setor imobiliário e com a Prefeitura, mas nenhuma solução substituiu a venda que se esperava fechar com a SOD. Reportagem especializada do mercado imobiliário publicada em maio apontou um problema de escala: havia interesse em partes do potencial, mas não necessariamente em absorver os 280 mil m² em uma única operação. A legislação admite utilização parcial do potencial, portanto não existe uma obrigação jurídica de vender tudo para um único comprador. A dificuldade é estruturar um conjunto de negócios que gere caixa suficiente, em prazo compatível com o início e a continuidade de uma obra desse porte.
Esse detalhe ajuda a separar duas perguntas que costumam ser misturadas. O Vasco já tem o direito de comercializar o potencial. O que ainda não tem é a receita efetivamente garantida pela venda em volume suficiente para sustentar a decisão de iniciar a reforma.
Como funciona o potencial construtivo de São Januário
Potencial construtivo é, de forma simplificada, a quantidade de área que a legislação permite construir em determinado terreno. No caso de São Januário, o complexo não utiliza todo o potencial que a legislação urbanística reconhece para a área. A Operação Urbana Consorciada transformou essa diferença em um direito que pode ser transferido para empreendimentos localizados em setores receptores definidos pela lei.
Na prática, o comprador não adquire o estádio, nem uma parte do terreno de São Januário. Ele adquire o direito de acrescentar área edificável a outro imóvel que seja elegível para receber a TDC. A quantidade efetivamente aproveitável no lote receptor depende das regras daquele setor e dos fatores de equivalência previstos na legislação. Por isso, 1 m² nominal de potencial de São Januário não significa necessariamente 1 m² adicional construído em qualquer ponto da cidade.
A operação também precisa ser formalizada documentalmente. O termo de potencial fica em nome da SPE e, quando o direito é transferido para um imóvel receptor, a Prefeitura emite a certificação correspondente. A transferência e a alienação precisam ser registradas nos imóveis envolvidos. O decreto ainda permite utilização parcial, o que torna possível comercializar lotes menores em vez de depender de uma única escritura para todo o estoque.
Por que o comprador precisa de um terreno adequado
O potencial construtivo só tem valor econômico se houver um empreendimento que possa usá-lo. É por isso que a disponibilidade de terrenos na Barra e em outros setores receptores aparece tantas vezes nas negociações. Uma empresa pode considerar o preço do direito atraente e, ainda assim, não concluir a compra se não conseguir fechar a aquisição do terreno onde pretende aplicar esse potencial ou se a conta final do projeto imobiliário não fechar.
Além do valor pago ao Vasco, o empreendimento receptor precisa cumprir licenciamento, parâmetros de ocupação e contrapartidas municipais. A legislação define setores específicos e não transforma os 280 mil m² em um crédito que possa ser aplicado livremente em qualquer bairro do Rio. Essa limitação é essencial para entender por que uma autorização legalmente pronta ainda pode levar meses para virar dinheiro.
A Prefeitura pode alterar regras urbanísticas por nova legislação, mas isso é diferente de afirmar que a reforma está esperando a LC 272/2024 ser aprovada novamente. A lei já está em vigor. Eventuais mudanças futuras podem tornar o potencial mais fácil ou mais interessante para o mercado, mas o mecanismo básico já existe.
O dinheiro da venda não pode ser usado para pagar dívida ou bancar a SAF
A LC 272/2024 criou uma trava explícita para o destino dos recursos. O dinheiro obtido pelos benefícios da operação deve ser aplicado nas intervenções previstas no Plano da Operação Urbana. A lei proíbe usar esses valores para pagar dívidas do Club de Regatas Vasco da Gama ou da Vasco SAF, salários, premiações, direitos de atletas, empréstimos de jogadores, compromissos anteriores ou posteriores à lei e investimentos fora das finalidades delimitadas pela operação.
A norma também proíbe transferir os recursos para a SAF. Isso é importante porque São Januário continua pertencendo ao clube associativo e a operação urbanística foi criada para proteger e modernizar esse patrimônio, não para financiar o futebol empresarial.
Há ainda uma nuance que costuma desaparecer nas explicações mais curtas. Nem todo o dinheiro vinculado à operação fica restrito às arquibancadas ou ao interior do estádio. A legislação determina que pelo menos 6% dos valores arrecadados sejam aplicados fora dos limites de São Januário, nas demais contrapartidas previstas para o entorno. Portanto, a formulação mais precisa é que os recursos são vinculados à reforma e às intervenções da Operação Urbana Consorciada, e não ao caixa geral do Vasco.
Como a lei controla a liberação dos recursos
A SPE não foi criada apenas para receber o potencial. Ela funciona como uma camada de segregação financeira e de governança. A LC 272/2024 prevê que os recursos da venda sejam depositados em conta da SPE ou em mecanismo de custódia equivalente, com liberação vinculada ao avanço físico da obra e à fiscalização da CCPar.
A lei admite que uma parcela equivalente a 20% do valor total dos direitos da operação possa ser utilizada no início para aquisição de bens ou direitos necessários à implementação de São Januário. O restante fica sujeito ao cumprimento das condições e garantias previstas na legislação. O decreto regulamentador reforça que a utilização dos valores deve acompanhar o cronograma físico e a implementação das contrapartidas.
Isso reduz a chance de o dinheiro ser recebido e gasto fora do projeto, mas também significa que a engenharia financeira precisa conversar com o cronograma da construção. Não basta anunciar uma venda. É preciso formalizar a operação, organizar garantias, licenças, projetos, contratos e medições para que o caixa seja liberado ao longo da execução.
Quanto a reforma custa hoje
O número de R$ 500 milhões foi durante muito tempo tratado como referência para a reforma porque o projeto apresentado em 2024 estava orçado em aproximadamente R$ 506 milhões. Esse valor, porém, não deve mais ser tratado como orçamento definitivo de 2026.
No início deste ano, o Vasco já trabalhava com uma estimativa próxima de R$ 800 milhões para que a revitalização fosse financeiramente sustentável. A diferença foi atribuída à atualização dos custos da construção civil e à revisão do projeto. O próprio clube e as reportagens que acompanham o tema tratam esse valor como estimativa, não como preço contratado da obra.
Ao mesmo tempo, a venda do potencial construtivo continua sendo estimada em mais de R$ 500 milhões. A conta mostra por que a comercialização dos direitos é central, mas também por que ela pode não ser suficiente para pagar sozinha a versão final do projeto. O Vasco projeta os naming
rights do estádio como uma das principais receitas complementares e também avalia outras parcerias comerciais ligadas ao novo complexo.
A capacidade do novo São Januário ainda não está fechada
Outro número que muda conforme a fase do projeto é a capacidade. O desenho aprovado e divulgado em 2024 trabalhava com 47.383 lugares. Depois, a gestão Pedrinho passou a estudar alternativas maiores e menores, com uma faixa de 43 mil a 57 mil torcedores, tentando equilibrar capacidade popular, custo da construção e sustentabilidade da operação do estádio.
No fim de 2025, avaliações internas apontavam algo próximo de 45 mil lugares como referência possível. Isso não transforma 45 mil em capacidade oficial definitiva. Em 2026, enquanto o financiamento e o projeto executivo continuam sendo ajustados, qualquer número nessa faixa deve ser lido como estimativa de projeto, não como especificação contratada e imutável.
O mesmo vale para o prazo de obra. O projeto de 2024 falava em cerca de três anos de execução. Sem ordem de serviço e sem data de início, não existe hoje uma data confiável de inauguração que possa ser calculada apenas somando três anos a uma previsão política anterior.
O que precisa acontecer para a obra realmente começar
A venda precisa virar compromisso financeiro executável
O primeiro passo prático é fechar vendas do potencial construtivo em volume que dê segurança para contratar e iniciar a obra. A lei permite comercialização parcial, mas o clube precisa ter uma estrutura financeira que não deixe a reforma sem recursos no meio do caminho. Foi exatamente por isso que dirigentes do Vasco passaram a evitar prometer o início sem dinheiro assegurado.
As transferências precisam ser formalizadas nos imóveis receptores
Cada negócio precisa sair da intenção comercial e chegar aos instrumentos formais de cessão, certificação e registro. O comprador precisa demonstrar que pode utilizar o potencial no imóvel receptor e cumprir as regras de licenciamento aplicáveis. Esse é o ponto em que a disponibilidade de terrenos e a viabilidade dos projetos dos compradores deixam de ser detalhe e passam a definir se a transação fecha ou não.
Projeto, licenciamento e cronograma precisam estar prontos para execução
O Decreto 55.511 exige Plano da Operação Urbana, projetos técnicos, orçamento detalhado, cronograma físico-financeiro e acompanhamento da CCPar. A obra precisa estar compatível com o projeto legal aprovado e com as demais autorizações dos órgãos competentes. A existência do termo de potencial construtivo não substitui essas etapas técnicas.
Só então a ordem de serviço deixa de ser uma previsão
Enquanto esses elementos não estiverem alinhados, qualquer mês apontado para o começo da reforma será uma meta, não uma data assegurada. O histórico recente mostra isso com clareza: a expectativa de janeiro de 2026 não se confirmou, o primeiro semestre foi descartado na prática e agosto chegou com o estádio funcionando normalmente e o clube ainda negociando a fonte principal de financiamento.
A reforma pode começar sem vender 100% do potencial?
Do ponto de vista jurídico, a regulamentação admite utilização parcial do potencial construtivo. Portanto, não é correto afirmar que a lei obriga o Vasco a vender os 280 mil m² em um único bloco antes de qualquer movimento. O próprio desenho de liberação de recursos prevê uma etapa inicial e um acompanhamento proporcional ao avanço da obra.
Do ponto de vista financeiro, porém, a pergunta é mais difícil. Uma reforma hoje estimada em centenas de milhões de reais exige contratos, garantias e previsibilidade de caixa. Começar apenas porque uma pequena parcela foi vendida pode aumentar o risco de paralisação. A postura pública adotada pelo clube tem sido a de não iniciar intervenções irreversíveis em São Januário sem segurança de que a estrutura financeira está de pé.
Por isso, a resposta mais correta em 2026 é: não há uma exigência simples de venda integral em um único negócio, mas o início real depende de um nível de financiamento que o Vasco ainda não demonstrou ter assegurado.
O estado do projeto em agosto de 2026
São Januário já passou pelas etapas legais que, dois anos atrás, eram o grande ponto de interrogação. A Operação Urbana Consorciada existe, a regulamentação existe, a SPE existe e o termo para comercialização foi assinado. O gargalo mudou de lugar.
Hoje, a reforma depende principalmente de transformar o potencial construtivo em receita efetiva e compatível com o orçamento atualizado da obra. A tentativa de concentração na SOD não chegou à compra definitiva, a exclusividade terminou em fevereiro e o Vasco passou a buscar outros compradores. Até a reunião de 7 de agosto com a Prefeitura, não havia anúncio de venda suficiente para destravar a construção.
Isso também explica por que valores, capacidade e datas precisam ser tratados com cuidado. R$ 500 milhões é referência da comercialização do potencial e do orçamento antigo; cerca de R$ 800 milhões é a estimativa mais recente de custo, ainda não definitiva; 47.383 lugares pertence a uma versão anterior do projeto; e a faixa discutida posteriormente também não foi congelada como capacidade final.
O fato objetivo, neste momento, é mais simples: a reforma de São Januário está juridicamente viabilizada, mas financeiramente ainda não está pronta para começar. O próximo marco realmente decisivo não será uma nova imagem do projeto nem outra previsão de calendário. Será a assinatura de vendas capazes de colocar dinheiro protegido na estrutura da SPE e permitir que o Vasco transforme o planejamento em obra.
