En agosto de 2026, la reforma de São Januário no espera la entrada en vigor de una nueva ley. Ya se sancionó y reglamentó la Ley Complementaria 272/2024, se creó la Sociedad de Objeto Específico requerida para la operación y se firmó con el Ayuntamiento el término que autoriza la comercialización del potencial constructivo. El punto que queda sin resolver es financiero y comercial: Vasco aún no ha cerrado la venta del derecho de construcción, que pretende utilizar como principal fuente de financiación para la obra.
Esta es la razón por la que las predicciones anteriores sobre el inicio de la reforma se estaban quedando atrás. El club ya trabajó con enero de 2026, luego consideró improbable el primer semestre y llegó al segundo semestre sin fecha oficial para cerrar São Januário. El 25 de julio la gestión interna del proyecto pasó a un grupo de trabajo liderado por Alan Belaciano. El 7 de agosto, Pedrinho volvió a discutir el potencial de construcción con el Ayuntamiento de Río. Aun así, la información más reciente es que la comercialización continúa sin avances suficientes que permitan el inicio de las obras.
Lo que ya se ha resuelto en la vía legal
La etapa política central concluyó en 2024. La Ley Complementaria 272, de 3 de julio de ese año, estableció la Operación Urbana del Consorcio Estadio São Januário y creó el mecanismo que permite la transferencia a terceros de parte del derecho de construcción que no será utilizada en los terrenos del complejo. La norma también definió áreas de recepción, contrapartes, supervisión y reglas para evitar que el dinero de la operación se desvíe hacia otros fines del club.
En diciembre de 2024, el Decreto Rio 55.511 reguló la ley y detalló la ejecución de la Transferencia del Derecho a Construir, conocida por la sigla TDC. El decreto fijó el potencial de construcción transferible que se puede aplicar en las áreas receptoras en hasta 280 mil m², sujeto a los factores y límites urbanísticos previstos en la legislación. También detalló las actividades del Ayuntamiento, la Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos, CCPar y la Sociedad de Propósito Especial.
Otro paso importante tuvo lugar el 23 de mayo de 2025, cuando los socios de Vasco aprobaron la creación de la SPE. Hubo 3.059 votantes, con 2.315 votos a favor. La empresa se constituyó formalmente en agosto de 2025 y pasó a ser la estructura encargada de recibir, comercializar y gestionar los derechos vinculados a la operación.
El 3 de octubre de 2025, Vasco y el Ayuntamiento firmaron el plazo definitivo para la cesión del potencial constructivo. El fichaje despejó una duda que existía meses antes: si el club ya contaba o no con autorización formal para poner este derecho en el mercado. Desde entonces, el principal obstáculo ha dejado de ser la creación del mecanismo legal y ha pasado a ser la finalización de las ventas.
¿Qué está frenando la reforma en 2026?
El problema hoy es encontrar compradores con proyectos inmobiliarios capaces de absorber el potencial de construcción en las áreas permitidas y en condiciones económicas que tengan sentido para todas las partes. No basta con que un promotor quiera comprar una cantidad abstracta de metros cuadrados. Debe disponer, o viabilizar, de un inmueble receptor compatible con las normas urbanísticas y con el volumen de potencial que se desea aprovechar.
SOD Capital tenía preferencia para negociar una parte muy grande de la operación y estaba estudiando el uso del potencial en terrenos en Barra da Tijuca. El acuerdo de exclusividad recibió prórrogas, pero la compra no se oficializó. El 13 de febrero de 2026 finalizó la preferencia y Vasco abrió el concurso a otros interesados.
En los meses siguientes hubo reuniones con empresas del sector inmobiliario y con el Ayuntamiento, pero ninguna solución sustituyó la venta que se esperaba cerrar con SOD. Un informe especializado sobre el mercado inmobiliario publicado en mayo destacó un problema de escala: había interés en partes del potencial, pero no necesariamente en absorber los 280 mil m² en una sola operación. La legislación permite el uso parcial del potencial, por lo que no existe la obligación legal de venderlo todo a un solo comprador. La dificultad es estructurar un conjunto de negocios que genere suficiente caja, en un plazo compatible con el inicio y la continuidad de un proyecto de esta envergadura.
Este detalle ayuda a separar dos preguntas que a menudo se confunden. Vasco ya tiene derecho a comercializar el potencial. Lo que todavía no tiene son los ingresos efectivamente garantizados por ventas en volumen suficiente para respaldar la decisión de iniciar la renovación.
Cómo funciona el potencial constructivo de São Januário
El potencial constructivo es, en términos simplificados, la cantidad de superficie que la legislación permite construir en un determinado terreno. En el caso de São Januário, el complejo no aprovecha todo el potencial que la legislación urbanística reconoce para la zona. La Operación Urbana del Consorcio transformó esta diferencia en un derecho transferible a empresas ubicadas en sectores receptores definidos por la ley.
En la práctica, el comprador no adquiere el estadio ni una parte del terreno de São Januário. Adquiere el derecho de añadir superficie edificable a otra propiedad que sea elegible para recibir el TDC. La cantidad efectivamente utilizable en el lote receptor depende de las normas de ese sector y de los factores de equivalencia previstos en la legislación. Por lo tanto, 1 m² de potencial nominal en São Januário no significa necesariamente 1 m² adicional construido en cualquier lugar de la ciudad.
La operación también debe documentarse. El plazo potencial está a nombre de la SPE y, cuando el derecho se transfiere a un inmueble receptor, el Ayuntamiento expide la certificación correspondiente. La transferencia y enajenación deberá constar en la inscripción de los inmuebles de que se trate. El decreto también permite el uso parcial, lo que permite vender lotes más pequeños en lugar de depender de una única escritura para todo el stock.
Por qué el comprador necesita un terreno adecuado
El potencial constructivo sólo tiene valor económico si existe un proyecto que pueda aprovecharlo. Por eso la disponibilidad de tierras en Barra y otros sectores receptores aparece tan a menudo en las negociaciones. Una empresa puede considerar atractivo el precio del derecho y aún así no completar la compra si no logra cerrar la adquisición del terreno donde pretende aplicar este potencial o si la factura final del proyecto inmobiliario no cierra.
Además del monto pagado a Vasco, la empresa receptora deberá cumplir con licencias, parámetros de ocupación y contrapartidas municipales. La legislación define sectores específicos y no transforma los 280 mil m² en un crédito de libre aplicación en cualquier barrio de Río. Esta limitación es esencial para comprender por qué una autorización legalmente lista puede tardar meses en convertirse en dinero.
El Ayuntamiento puede cambiar las normas urbanísticas mediante nueva legislación, pero esto es diferente a afirmar que la reforma está a la espera de que se apruebe nuevamente la LC 272/2024. La ley ya está en vigor. Los posibles cambios futuros pueden hacer que el potencial sea más fácil o más interesante para el mercado, pero el mecanismo básico ya existe.
El dinero de la venta no se puede utilizar para pagar deudas ni financiar SAF
LC 272/2024 creó un bloqueo explícito para el destino de los recursos. El dinero obtenido de los beneficios de la operación deberá aplicarse a las intervenciones previstas en el Plan de Operación Urbana. La ley prohíbe utilizar estos montos para pagar deudas del Club de Regatas Vasco da Gama o Vasco SAF, salarios, premios, derechos de los atletas, préstamos de jugadores, compromisos antes o después de la ley e inversiones fuera de los fines definidos por la operación.
La norma también prohíbe transferir recursos al SAF. Esto es importante porque São Januário sigue perteneciendo al club asociativo y la operación urbana fue creada para proteger y modernizar este patrimonio, no para financiar el fútbol corporativo.
También hay un matiz que tiende a desaparecer en explicaciones más breves. No todo el dinero vinculado a la operación se restringe a las gradas o al interior del estadio. La legislación determina que al menos el 6% de los valores recaudados se apliquen fuera de los límites de São Januário, en otras contribuciones previstas para el área circundante. Por tanto, la formulación más acertada es que los recursos están vinculados a la reforma e intervenciones del Consorcio de Operación Urbana, y no al fondo general de Vasco.
Cómo controla la ley la liberación de recursos
La SPE no fue creada sólo para recibir potencial. Funciona como una capa de segregación financiera y de gobernanza. La LC 272/2024 establece que el producto de la venta se deposita en una cuenta SPE o en un mecanismo de custodia equivalente, con liberación vinculada al avance físico de la obra y a la supervisión de la CCPar.
La ley permite que una porción equivalente al 20% del valor total de los derechos de la operación pueda ser utilizada al inicio para adquirir bienes o derechos necesarios para la implementación de São Januário. El resto está sujeto al cumplimiento de las condiciones y garantías previstas en la legislación. El decreto reglamentario refuerza que el uso de los valores debe seguir el cronograma físico y de implementación de las contrapartes.
Esto reduce la posibilidad de que se reciba y gaste dinero fuera del proyecto, pero también significa que la ingeniería financiera debe respetar el cronograma de construcción. No basta con anunciar una venta. Es necesario formalizar la operación, organizar garantías, licencias, proyectos, contratos y mediciones para que se libere caja durante toda la ejecución.
¿Cuánto cuesta la renovación hoy?
La cifra de R$ 500 millones fue tratada durante mucho tiempo como referencia para la reforma porque el proyecto presentado en 2024 estaba presupuestado en aproximadamente R$ 506 millones. Sin embargo, esta cantidad ya no debería considerarse como el presupuesto definitivo para 2026.
A principios de este año, Vasco ya estaba trabajando con un estimado cercano a R$ 800 millones para que la revitalización fuera financieramente sostenible. La diferencia se atribuyó a la actualización de los costos de construcción civil y a la revisión del proyecto. El propio club y los informes que siguen el tema tratan este valor como una estimación, no como el precio contratado de la obra.
Al mismo tiempo, la venta de potencial de construcción sigue estimada en más de R$ 500 millones. El proyecto de ley muestra por qué la comercialización de derechos es central, pero también por qué puede no ser suficiente para pagar por sí sola la versión final del proyecto. Vasco diseña el naming
advierte el estadio como uno de los principales ingresos complementarios y también evalúa otras asociaciones comerciales vinculadas al nuevo complejo.
La capacidad del nuevo São Januário aún no está cerrada
Otro número que cambia según la fase del proyecto es la capacidad. El diseño aprobado y estrenado en 2024 funcionó con 47.383 asientos. Posteriormente, la administración de Pedrinho comenzó a estudiar alternativas más grandes y más pequeñas, con un rango de 43 mil a 57 mil aficionados, tratando de equilibrar la capacidad popular, el costo de construcción y la sostenibilidad de la operación del estadio.
A finales de 2025, las evaluaciones internas señalaban como posible referencia algo cercano a 45 mil plazas. Esto no transforma 45 mil en capacidad oficial definitiva. En 2026, a medida que se sigan afinando la financiación y el diseño ejecutivo, cualquier número en este rango debe leerse como una estimación del proyecto, no como una especificación contratada e inmutable.
Lo mismo ocurre con la fecha límite de trabajo. El proyecto 2024 hablaba de alrededor de tres años de ejecución. Sin orden de trabajo ni fecha de inicio, actualmente no existe una fecha de inauguración confiable que pueda calcularse simplemente sumando tres años a una previsión política previa.
Qué debe suceder para que el trabajo realmente comience
La venta debe convertirse en un compromiso financiero ejecutable
El primer paso práctico es cerrar ventas de potencial de construcción en un volumen que brinde seguridad para contratar e iniciar la obra. La ley permite la comercialización parcial, pero el club necesita contar con una estructura financiera que no deje la renovación sin recursos a mitad de camino. Precisamente por eso los directivos del Vasco empezaron a evitar prometer un inicio sin dinero garantizado.
Las transferencias deben formalizarse en las propiedades receptoras
Cada empresa necesita ir más allá de la intención comercial y alcanzar instrumentos formales de asignación, certificación y registro. El comprador debe demostrar que puede utilizar el potencial de la propiedad receptora y cumplir con las normas de licencia aplicables. Este es el punto en el que la disponibilidad de suelo y la viabilidad de los proyectos de los compradores dejan de ser detalles y pasan a definir si la transacción se cierra o no.
El proyecto, la licencia y el cronograma deben estar listos para su ejecución
El Decreto 55.511 requiere un Plan de Operación Urbana, proyectos técnicos, presupuesto detallado, cronograma físico-financiero y seguimiento por parte de la CCPar. La obra deberá ser compatible con el proyecto legal aprobado y con otras autorizaciones de los órganos competentes. La existencia del plazo de potencial de construcción no reemplaza estos trámites técnicos.
Solo entonces la orden de trabajo deja de ser una predicción
Hasta que estos elementos no estén alineados, cualquier mes indicado para el inicio de la reforma será una meta, no una fecha garantizada. La historia reciente lo muestra claramente: la expectativa de enero de 2026 no se confirmó, el primer semestre fue descartado en las prácticas y agosto llegó con el estadio funcionando con normalidad y el club aún negociando la principal fuente de financiamiento.
¿Se puede empezar la reforma sin vender el 100% del potencial?
Desde el punto de vista legal, la normativa permite el aprovechamiento parcial del potencial de construcción. Por tanto, no es correcto decir que la ley obliga a Vasco a vender los 280 mil m² en un solo bloque antes de cualquier movimiento. El propio diseño de liberación de recursos prevé una etapa inicial y un seguimiento proporcional al avance de la obra.
Sin embargo, desde un punto de vista financiero, la cuestión es más difícil. Una renovación valorada actualmente en cientos de millones de reales requiere contratos, garantías y previsibilidad del flujo de caja. Empezar sólo porque se ha vendido una pequeña porción puede aumentar el riesgo de estancarse. La postura pública adoptada por el club ha sido la de no iniciar intervenciones irreversibles en São Januário sin estar seguro de que la estructura financiera está en su lugar.
Por lo tanto, la respuesta más correcta en 2026 es: no existe un requisito simple para la venta total de una sola empresa, sino que el comienzo real depende de un nivel de financiación que Vasco aún no ha demostrado haber obtenido.
Estado del proyecto en agosto de 2026
São Januário ya pasó por las etapas legales que, hace dos años, eran el gran interrogante. Existe el Consorcio de Operación Urbana, existe el reglamento, existe la SPE y se firmó el acuerdo de comercialización. El cuello de botella se ha movido.
Hoy en día, la renovación depende principalmente de transformar el potencial constructivo en ingresos efectivos compatibles con el presupuesto actualizado de la obra. El intento de concentrarse en SOD no condujo a una compra definitiva, la exclusividad acabó en febrero y Vasco empezó a buscar otros compradores. Hasta la reunión del 7 de agosto con el Ayuntamiento, no se habían anunciado suficientes ventas para desbloquear la construcción.
Esto también explica por qué los valores, la capacidad y las fechas deben tratarse con cuidado. R$ 500 millones es una referencia para el potencial de comercialización y el antiguo presupuesto; alrededor de R$ 800 millones es la estimación de costos más reciente, que aún no es definitiva; 47.383 plazas pertenecen a una versión anterior del proyecto; y el rango que se analiza más adelante tampoco se congeló como capacidad final.
El hecho objetivo, en este momento, es más simple: la renovación de São Januário es legalmente viable, pero financieramente aún no está lista para comenzar. El próximo hito verdaderamente decisivo no será una nueva imagen del proyecto ni otra previsión del calendario. Será la firma de ventas capaces de colocar dinero protegido en la estructura del SPE y permitir al Vasco transformar la planificación en trabajo.
